Leseraktion: Experten beantworten Ihre Fragen zum Mietrecht

Miete, Kündigung, Mietvertrag – in unserer Themenwoche "Wohnen & Immobilien" haben wir unsere Leserinnen und Leser dazu aufgerufen, uns ihre Fragen zum Mietrecht zu schicken. Zahlreiche Zuschriften sind eingegangen, Experten haben die spannendsten Fälle nun begutachtet.

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Das sind unsere Experten:

• Links: Siegmund Chychla, Geschäftsführer und Vorstandsvositzender beim Mieterverein zu Hamburg. Hauptstelle: Beim Strohhause 20, 20097 Hamburg, Telefon: 040 87979-0, E-Mail: info@mieterverein-hamburg.de
• Mitte: Anja Franz, Rechtsanwältin beim Mieterverein München e.V. Hauptstelle: Sonnenstraße 10, 80331 München, Telefon: 089 552143-0, E-Mail: mail@mieterverein-muenchen.de
• Rechts: Ulrich Ropertz, Geschäftsführer vom Deutschen Mieterbund e. V.

Schönheitsreparaturen

Bei Wohnungseinzug vor sechs Jahren waren die Wände von meinem Vormieter gestrichen worden. Muss ich bei Auszug alle Wände neu streichen? (Udo M.)

Anja Franz: Das kommt auf die Regelung im Mietvertrag an. Es gibt Klauseln, die Schönheitsreparaturen regeln, die wirksam sind und es gibt solche, die es nicht sind. Normalerweise steht in den Verträgen, dass "im Allgemeinen" alle drei, fünf und sieben Jahre gestrichen werden muss. Dann wäre nach sechs Jahren Mietdauer eine Renovierung notwendig und Sie müssen streichen.

Fehlt allerdings der Zusatz "im Allgemeinen" oder "in der Regel" oder "bei Bedarf", dann könnte die Klausel auch unwirksam sein, mit der Folge, dass die gesetzliche Reglung gilt, wonach der Vermieter bei Ende des Mietverhältnisses streichen muss. Sie sollten also auf jeden Fall Ihren Mietvertrag von einem Rechtsanwalt prüfen lassen, denn es geht um viel Geld.

Anspruch auf Austausch/Erneuerung?

Wir wohnen in einer Mietwohnung, welche über eine Wohngesellschaft vermietet wird. In unsrer Wohnung befindet sich eine alte Küche mit Elektrogeräten - zirka 30 Jahre alt. Einige Mängel sind vorhanden, wie aufgequollene Schranktüren, nicht gut funktionierende Elektrogeräte. Haben wir Chancen auf eine Modernisierung ? (Jenny M.)

Ulrich Ropertz: Wird die Wohnung mit Mobiliar, zum Beispiel einer Einbauküche, vermietet, muss der Vermieter diese Einbauküche in Ordnung halten und für funktionierende Elektrogeräte sorgen. Ist das Mobiliar beschädigt - etwa wegen aufgequollener Schranktüren - muss der Vermieter diese Schäden beseitigen. Sind Elektrogeräte defekt, muss er sie reparieren lassen oder durch neue Geräte ersetzen.

Allerdings muss der Vermieter nicht tätig werden, wenn dem Mieter die alte Küche nicht mehr gefällt und er lieber eine neue, modernere Küche hätte.

Tierhaltung

Ich hätte gerne einen Hund. Muss mein Vermieter der Tierhaltung zustimmen oder kann er dies ohne Angabe von Gründen ablehnen? (Thomas K.)

Anja Franz: Der Vermieter muss nicht zustimmen, er hat aber schon ein Mitspracherecht. Er kann eine Tierhaltung ablehnen, muss dies aber begründen. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein generelles Tierhaltungsverbot im Mietvertrag nicht wirksam ist.

Der Vermieter muss eine Abwägung vornehmen und muss dem Mieter die Gründe nennen, warum er eine Hundehaltung ablehnt. Kleine Tiere wie Hamster, Vögel oder Meerschweinchen sind allerdings immer erlaubt.

Bedrohung durch Nachbarn

Seit drei Jahren werde ich durch eine psychisch kranke Nachbarin beschimpft und bedroht. Beschwerden beim Vermieter hatten zwei Abmahnungen zur Folge. Anzeigen wurden durch die Staatsanwaltschaft wegen Schuldunfähigkeit eingestellt. Inzwischen musste ich selbst einen Psychologen aufsuchen. Ich habe panische Angst und traue mich ohne Begleitung nicht mehr aus der Wohnung. Was kann ich tun? (Regina W.)

Siegmund Chychla: Die Rechtsprechung geht davon aus, dass auch bei einem Mietverhältnis an das Verhalten eines durch psychische Krankheit schuldunfähigen Menschen ein weniger strenger Maßstab als bei einem gesunden Mieter anzulegen ist.

Daraus folgt, dass harmlose Belästigungen durch einen psychisch verwirrten Mieter von den Bewohnern eines Mehrparteienhauses unter Umständen hingenommen werden müssen. Die fristlose Kündigung des Vermieters kann aber auch gegenüber einem schuldunfähigen Mieter begründet sein, wenn sich durch sein Verhalten Mitmieter oder andere Dritte - berechtigter Weise - gefährdet oder bedroht fühlen können und in ihrer Gesundheit beeinträchtigt werden.

Sollten somit im vorliegenden Fall die Beeinträchtigung die vorstehend genannte Intensität angenommen haben, können die gefährdeten und bedrohten Mietparteien nicht nur die Miete mindern, sondern von dem Vermieter in letzter Konsequenz auch die Kündigung des psychisch kranken Mieters verlangen.

Ulrich Ropertz: Kommt es zu immer wiederkehrenden Beschimpfungen und Bedrohungen durch einen Nachbarn, muss sich der Vermieter darum kümmern. Er kann den Nachbarn abmahnen. Ändert der sein Verhalten aber nicht, muss der Vermieter die Kündigung aussprechen. Lassen Sie sich von Ihrem örtlichen Mieterverein beraten.

Heizung im Winter

Mein Vermieter schaltet um 22 Uhr in der Heizperiode komplett die Heizung aus. Gegen 7 Uhr springt sie wieder an. Kann ich auf Heizung im Winter bestehen oder gar die Miete kürzen? (Andrea K.-W.)

Siegmund Chychla: Der Vermieter muss dafür Sorge tragen, dass in der Mietwohnung unabhängig von der Jahreszeit vertragsgemäße Raumtemperaturen herrschen. Dem Mieter ist nämlich nicht zumutbar, an kalten Sommertagen oder in der Nacht zu frieren oder eine Gesundheitsgefährdung zu riskieren.

Normalerweise geht man davon aus, dass tagsüber in Wohnräumen 20, im Bad 22 und in Schlafräumen 18 Grad Celsius erreichbar sein müssen. In der Nacht darf die Temperatur in der Wohnung nicht unter 18 Grad fallen.

Die Raumtemperatur wir immer in der Mitte des Raumes in einer Höhe von einem Meter gemessen. Werden erwähnte Temperaturen nicht erreicht, wird ein Mangel der Wohnung angenommen, was auch das Mietminderungsrecht des Mieters auslösen kann. Die Höhe der Mietminderung kann nur unter Berücksichtigung des Einzelfalls bestimmt werden.

Pauschale für WG-Mieter-Wechsel

Der Vermieter hat unserer WG schriftlich angekündigt, dass wir ab sofort bei Mieterwechsel eine Pauschale von 100 Euro zahlen müssen. Davon steht nichts im Mietvertrag. Nach Briefwechsel und mehreren Telefonaten zeigt der Vermieter kein Verständnis und beharrt auf den geforderten 100 Euro. (Adrian K.)

Ulrich Ropertz: Ist die Wohnung an eine Wohngemeinschaft vermietet und können deshalb einzelne WG-Mitglieder ohne Weiteres ausgetauscht werden, ist eine "Mieterwechsel-Pauschale" in Höhe von 100 Euro unzulässig.

Zumutbare Wohnungsbesichtigungen

Das Haus, in dem wir wohnen, steht zum Verkauf. Deshalb hat die Verwaltung mehrere Interessenten durch unsere Wohnung geführt. Wie viele dieser Besichtigungen müssen wir erdulden und wie lange? (J.M.S.)

Anja Franz: Sie müssen als Mieter Besichtigungen durch Interessenten hinnehmen. Natürlich nicht jeden Tag und nicht über einen unendlichen Zeitraum. Es gibt dafür keine gesetzliche Regelung.

In der Regel sagt man, dass der Mieter einmal wöchentlich bis alle zehn Tage Besichtigungen akzeptieren muss. Dies aber mit einer Ankündigungsfrist von mindestens einer Woche und zu Zeiten, die für den Mieter akzeptabel sind. Das heißt also, der Vermieter darf nicht verlangen, dass der Mieter sich freinimmt und tagsüber zu Hause ist. Die Termine müssen zwischen Vermieter und Mieter abgesprochen werden.

Zigarettenrauch in der Wohnung

Wir wohnen in einem mehrstöckigen Neubau mit Balkon. Der Mieter in der Wohnung darunter raucht alle halbe Stunde - von 6:30 Uhr bis 23:30 Uhr. Der Rauch zieht in unser Schlaf- und Wohnzimmer. Gespräche mit dem Nachbarn haben nichts gebracht. Können wir Mietminderung geltend machen und wenn ja, wie viel? (Elke W.)

Anja Franz: In einem Mehrfamilienhaus gilt das sogenannte gegenseitige Rücksichtnahmegebot. Rauchen in der Wohnung und auf dem Balkon ist grundsätzlich erlaubt und gehört zur freien Entfaltung der Persönlichkeit. Das hat natürlich seine Grenze dort, wo sich andere Bewohner gestört fühlen.

Wenn mit dem Nachbarn nicht zu reden ist, muss der Vermieter eingeschaltet werden, der vermittelnd tätig werden muss. In Gerichtsverfahren wird sich meistens auf bestimmte Zeiten geeinigt, etwa dass der Raucher eben nur oder hauptsächlich zu Zeiten raucht, in denen die anderen Nachbarn nicht zu Hause sind.

Eine Mietminderung ist grundsätzlich möglich, da die Wohnqualität eingeschränkt ist. Trotzdem wird das von den Gerichten auch unterschiedlich gesehen. Hinsichtlich der Höhe der Mietminderung kommt es auf den Einzelfall an. Der Vermieter könnte unter Umständen den geminderten Betrag wieder von dem Raucher einfordern. Allerdings raten wir von einer Mietminderung ab, da der Vermieter relativ leicht kündigen kann. Besser ist es, die Miete nur unter Vorbehalt zu zahlen und dann die zu viel bezahlte Miete vom Vermieter aktiv zurückzufordern.

Am besten ist es, sich mit dem oder den Vermietern und dem Nachbarn zusammenzusetzen und eine gütliche Einigung zu finden.

Vergilbte Türen

Nach Einzug in meine Wohnung (Altbau) stellte ich unangenehmen Geruch fest. Dieser kam von den Türen, die beim genaueren Hinschauen vergilbt waren. Der Schreiner sagte mir, dass dies wohl vom Rauchen des Vormieters kommt. Ich habe nun die Türen abschleifen und streichen lassen, um das Problem zu beheben. Kann ich vom Vermieter anteilsmäßig Geld dafür verlangen? (Sandra H.)

Ulrich Ropertz: Nein, Sie können vom Vermieter keinen Geldersatz fordern. Anders wäre es vielleicht gewesen, wenn Sie dem Vermieter den Mangel "vergilbte und stinkende Türen" gemeldet und ihn aufgefordert hätten, den Mangel zu beseitigen. Erst wenn dann der Vermieter sich geweigert hätte und er nach einer Mahnung untätig geblieben wäre, hätten Sie das Abschleifen und Streichen der Türen selbst beauftragen können.

Mieter zieht nicht aus

Ich vermiete eine Ferienwohnung. Anfang Juni ist eine Familie eingezogen. Diese plante ein Grundstück in der Nachbarschaft zu kaufen und der Vertrag wurde bis September verlängert. Leider waren die Zahlungen nicht pünktlich. Anfang Oktober habe ich Eigenbedarf angemeldet. Danach erhielt ich einen Widerspruch zur Kündigung wegen Härtefall. Die Mietzahlungen wurden daraufhin von der Agentur für Arbeit übernommen. Gibt es eine Möglichkeit die Familie kurzfristig zum Auszug zwingen? (Jutta B.)

Siegmund Chychla: Im geschilderten Fall ist anzunehmen , dass zwischen den Parteien ein Mietvertrag geschlossen wurde. Aus diesem Grunde wird ein Gericht entscheiden müssen, ob eine wirksame Kündigung des Mietvertrages vorliegt und die Mieter ausziehen müssen.

Weil das Gewaltmonopol beim Staat und nicht bei den Parteien eines Mietvertrages angesiedelt ist, dürfen Zwangsmaßnahmen nur von den dafür gesetzlich bestimmten Staatsorganen wie Gerichtsvollzieher oder in Ausnahmefällen auch der Polizei ausgeübt werden.

Sollte das Gericht bei Annahme einer berechtigten Kündigung zu der Erkenntnis gelangen, dass der Widerspruch der Mieter gegen die Kündigung wegen des Vorliegens eines Härtefalls berechtigt ist, wird grundsätzlich mit einer Räumungsfrist für die Mieter zu rechnen sein.

Es ist in jedem Fall dringend davon abzuraten, Zwangsmaßnahmen in die eigenen Hände zu nehmen, um den gewünschten Auszug der Mieter zu beschleunigen. Dieses Verhalten könnte als verbotene Eigenmacht qualifiziert werden und strafrechtlich relevante Folgen haben.

Ulrich Ropertz: Unabhängig von der Frage, ob die Wohnung überhaupt als Ferienwohnung hätte vermietet werden dürfen oder ob dies eine Zweckentfremdung ist, muss ein Vermieter auf Räumung klagen, wenn der Mieter nach einer Kündigung nicht freiwillig auszieht. Es gibt keine Möglichkeit, die Mieter ohne Gerichtsentscheidung kurzfristig zum Auszug zu zwingen.

Kautionsrückzahlung

Was kann ich tun, wenn der Vermieter die Kaution nach Auszug nicht auszahlt? (Angelika T.)

Siegmund Chychla: Der Vermieter hat die Kaution in voller Höhe zurückzuzahlen, wenn er keine Ansprüche aus dem Mietvertrag mehr gegen den Mieter hat. Aus diesem Grunde muss der Mieter dem Vermieter eine vertretbare Zeit zur Prüfung möglicher Gegenansprüche zubilligen.

Die Dauer der Überlegungsfrist hängt nach der Rechtsprechung von den Umständen des Einzelfalls ab und kann gewöhnlich zwischen zwei und sechs Monaten betragen. Zahlt der Vermieter danach die Kaution ohne Grund nicht aus, muss der Mieter eine Zahlungsklage beim zuständigen Amtsgericht einreichen.

Lärm in der Nachbarwohnung

Das Kind meines Nachbarn über mir trampelt sehr laut – teilweise von morgens 7 bis abends 22 Uhr. Die Vermieter wurden schon dreimal schriftlich darüber informiert, mit der Bitte um Klärung, da ein persönliches Gespräch nichts gebracht hat. Bis zu einem gewissen Grad würde ich Kinderlärm in Kauf nehmen, wenn es sich im Rahmen hielte. Was kann ich tun? (O.)

Siegmund Chychla: Der Lärm spielender Kinder muss als sozialadäquat in gewissem Umfang von jedem Hausbewohner hingenommen werden. Selbstverständlich dürfen Kleinkinder in einer Wohnung spielen und dabei lachen, weinen und sporadisch auch schreien. Die Wohnung in einem Mehrfamilienhaus ist grundsätzlich kein Sporthalle, so dass zum Beispiel Ballspiele, Rollschuhe und Fahrrad fahren grundsätzlich nicht statthaft sind. Allerdings müssen die Erziehungsberechtigten während der allgemeinen Ruhezeiten darauf achten, dass die Mitbewohner nicht unzumutbar gestört werden.

Bei nicht hinnehmbaren Störungen haben Mieter Anspruch darauf, dass der Vermieter den störenden Mieter abmahnt und im Extremfall etwa bei dauerhaften und unzumutbaren Störungen auch kündigt.

Wenn der gestörte Mieter seine Wohnung nicht vertragsgemäß nutzen kann, steht ihm auch das Recht zu, die Miete zu mindern. Die gestörte Mietpartei hat gegenüber dem Störer auch einen unmittelbaren Unterlassungsanspruch, den sie direkt gerichtlich durchsetzen kann.

Anmerkung der Redaktion: An dieser Stelle möchten wir uns bei unseren Leserinnen und Lesern für die zahlreichen Zuschriften bedanken. Aufgrund des sehr hohen Aufkommens war es uns leider nicht möglich, alle Fragen und in vollem Umfang zu berücksichtigen. Wir bitten daher um Verständnis, sollte Ihr Anliegen nicht erfasst worden oder nur ein Teil zur Beantwortung den Experten vorgelegt sein. In diesem Fall empfehlen wir, sich an einen der zahlreichen Mietervereine zu wenden. Dort stehen Ihnen Rechtsexperten zur Verfügung. In der Regel ist die Rechtsberatung der Vereine für Mitglieder kostenfrei. Aufgrund des Datenschutzes haben wir die Namen der Leserinnen und Leser gekürzt.