Mietrecht: Welche Reparaturen muss ich als Mieter selbst zahlen?

Egal ob der Wasserhahn tropft, die Türklinke klemmt, der Lichtschalter defekt ist oder der Fenstergriff kaputtgeht: Vermieter versuchen gern, die Kosten für Reparaturen auf den Mieter abzuwälzen. Dieser muss allerdings nur unter bestimmten Voraussetzungen zahlen.

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Wann Mieter selbst für Reparaturen aufkommen müssen, hängt davon ab, was genau kaputt ist und wie hoch die Kosten dafür sind. Dabei kommt es auch darauf an, was im Mietvertrag steht. Wir klären auf, welche Reparaturen Mieter zahlen müssen.

Was sind Kleinreparaturen?

Fordert der Vermieter Reparaturkosten ein, sollte der Mieter als Erstes einen Blick in den Mietvertrag werfen. Fehlt darin eine Klausel zum Thema Kleinreparaturen, hat der Mieter Glück gehabt. Denn grundsätzlich trägt der Vermieter laut § 535 BGB die Kosten für Instandsetzungsarbeiten. Eine Kleinreparaturklausel im Mietvertrag allerdings erlaubt ihm, eine Selbstbeteiligung des Mieters einzufordern.

Was viele Mieter nicht wissen: Mieterschutz beginnt bereits bei der Formulierung dieser Klausel. Damit dieser Passus im Mietvertrag rechtsgültig ist, muss sowohl die Art der Reparaturen als auch der Maximalbetrag genau definiert werden.

Ist die Formulierung rechtsgültig, bedeutet dies für den Mieter allerdings auch: Er haftet "verschuldensunabhängig". Das heißt: Er muss zahlen, auch wenn er nicht selbst für den Mangel verantwortlich ist. Das ist beispielsweise bei Materialermüdung der Fall.

Generell gilt: Für Kleinreparaturen infrage kommen nur Gegenstände, die dem "häufigen Zugriff" des Mieters ausgesetzt sind. Dazu zählen Tür- und Fensterverschlüsse, Jalousien, der Griff eines Wasserhahns, Türklinken und Lichtschalter.

In der Praxis ist die Frage der Zuständigkeit für den Laien schwer abzuschätzen. Das Beheben einer Verkalkung in der Dusche ist zum Beispiel Sache des Vermieters, bei anderen Schäden am Duschkopf ist der Mieter in der Zahlungspflicht. Ein defekter Lichtschalter ist vom Mieter zu bezahlen, für Reparaturen an den Stromleitungen dagegen ist der Vermieter in der Bringschuld.

Besonders skurril wird es bei Türen: Eine neue Türklinke muss der Mieter zahlen, die Türangel dagegen fällt in die Zuständigkeit des Vermieters.

Bis zu welcher Höhe können Vermieter Kleinreparaturen auf den Mieter umlegen?

Neben dem "häufigen Zugriff" des Mieters auf den zu reparierenden Gegenstand müssen zwei weitere Voraussetzungen erfüllt sein, damit Reparaturen umlagefähig sind und der Vermieter Anspruch auf die Kostenübernahme hat.

Damit die Kleinreparaturklausel in einem Mietvertrag rechtlich nicht zu beanstanden ist, muss sowohl eine Kostengrenze für eine einzelne Reparatur schriftlich fixiert sein als auch eine Jahreshöchstgrenze, falls mehrere notwendige Reparaturen sich in diesem Zeitraum summieren.

Kommt es zum Rechtsstreit über die Kosten, muss das Gericht eine Einzelfallentscheidung treffen, denn die Höchstgrenze ist nicht strikt festgelegt. In der Regel halten Gerichte für Einzelreparaturen Kosten bis zu 100 Euro für zumutbar. Es kam aber auch schon vor, dass ein Gericht einem Mieteranteil an den Reparaturen von 120 Euro zustimmte.

Auch die Jahreshöchstgrenze steht nicht in einem konkreten Gesetzestext. Experten für Mietrecht sprechen aber eine Empfehlung darüber aus, was ein Mieter sich bieten lassen muss. Die Reparaturkosten, die ein Mieter pro Jahr tragen kann, sollten nicht mehr als 8 Prozent der Jahresmiete ohne Nebenkosten ausmachen.

Sollten die Grenzen im Mietvertrag deutlich zu hoch sein, muss der Vermieter die Kosten selber tragen. In jedem Fall gilt: ganz oder gar nicht. Übersteigen die Reparaturkosten die festgehaltene Höchstgrenze, muss der Mieter auch keine Beteiligung zahlen.

Kann man Reparaturen als Mieter absetzen?

Muss der Mieter Reparaturkosten bezahlen, können diese steuerlich geltend gemacht werden. Von der Steuer absetzbar sind Handwerkerleistungen, nicht aber Materialkosten. Voraussetzung ist, dass diese Aufwendungen aus der Jahresabrechnung eindeutig hervorgehen oder durch eine Bescheinigung des Vermieters nachweisbar sind.

Wo finden Mieter Unterstützung?

Selbst wenn der Mietvertrag die Sachlage eindeutig zu regeln scheint: Wenn eine der beiden Parteien streitlustig ist, landen Vermieter und Mieter schnell wegen Detailfragen vor Gericht. Vor allem die Frage, ob ein Gegenstand dem "häufigen Zugriff" des Mieters ausgesetzt ist, beschäftigt die Juristen.

So entschied das Amtsgericht Köln beispielsweise, dass das Füllventil des WC-Spülkastens nicht dem "häufigen Zugriff" ausgesetzt ist. Das Amtsgericht Leipzig kam zu dem Schluss, dass ein Rollladenkasten nicht dem "häufigen Zugriff" des Mieters ausgesetzt ist, wohl aber die Rollladengurte.

Vor Gericht zu ziehen ist nicht nur nervenaufreibend, sondern kann auch teuer werden. Bevor man einen Anwalt einschaltet, empfiehlt sich die Beratung durch einen Mieterverein. Diese sind im Deutschen Mieterbund organisiert und haben sich den Mieterschutz auf die Fahnen geschrieben.

Übrigens: Welche Renovierungen und Schönheitsreparaturen von dem Mieter bei einem Auszug erledigt werden müssen, ist ebenfalls im Mietvertrag geregelt. Auch hier kann der Mieterverein prüfen, ob die Klauseln wirksam formuliert sind. (tsch)

Verwendete Quellen:

• Deutscher Anwaltverein: "Schönheits­re­pa­ra­turen nicht nur bei frisch renovierter Wohnung"
• Deutsche Anwaltauskunft: "Repara­turen: Wann der Vermieter was zahlen muss"
• Deutsches Mietrecht: "Kleinreparaturen in der Mietwohnung - worauf Sie achten müssen!"
• Deutscher Mieterbund: "Reparaturen"
• Stiftung Warentest: "Wann Mieter Kleinre­paraturen in der Wohnung bezahlen müssen"