Forwarddarlehen

Wer ein Haus baut, eine Wohnung oder eine andere Immobilie kauft, finanziert das Ganze in der Regel, neben dem Eigenkapital, über einen Immobilienkredit. Solche Kredite haben grundsätzlich eine feste Laufzeit von etwa 20 bis 30 Jahren, wobei der Zinssatz über die gesamte Laufzeit festgeschrieben ist und sich nicht ändert. Läuft dieser Kredit nun aus, ist die Immobilie oftmals noch nicht zu 100 % abbezahlt und es stellt sich die Frage, für welche Form der Anschlussfinanzierung man sich entscheidet.

Dabei ist es nicht auszuschließen, dass sich die Zinsen und somit die Kosten für den neuen Kredit in der Zwischenzeit deutlich erhöht haben. Eine Aufstockung des bestehenden Kredits wird dadurch deutlich teurer, und auch ein ganz neuer Kredit ist mit höheren Zinsverpflichtungen verbunden.

Jetzt kommt das Forward-Darlehen ins Spiel! Dabei handelt es sich um eine Darlehensform für Anschlussfinanzierungen, bei der Sie bereits bis zu fünfeinhalb Jahre vor Ablauf Ihres ursprünglichen Immobilienkredits einen Kredit abschließen und dabei die unter Umständen deutlich niedrigeren Zinsen bei Abschluss nutzen, statt darauf zu warten, wie diese Zinsen in 5 Jahren aussehen.

Läuft der Alt-Vertrag dann aus, wird das Forwarddarlehen ausbezahlt und die Restschuld kann zu einem günstigen Zinssatz beglichen werden. In der Zwischenzeit, also bis zum endgültigen Auslaufen des ursprünglichen Kredits, werden weder Tilgungszahlungen noch Zinsen fällig.  Da es sich bei einem Forward-Darlehen um ein Annuitätendarlehen handelt, sorgt der niedrige Zinssatz dafür, dass der Tilgungsanteil der monatlichen Raten von Anfang an recht hoch ist und der Kredit entsprechend schneller abbezahlt ist.

Ein Forwarddarlehen ist einzig und allein für eine Anschlussfinanzierung geeignet. Dabei müssen Sie nicht warten, bis die Zinsbindung Ihrer Erstfinanzierung ausläuft, sondern können sich bereits bis zu fünfeinhalb Jahre vorher die günstigen tagesaktuellen Zinsen bei Abschluss sichern. Wie günstig diese zum Zeitpunkt des Abschlusses sind, hängt natürlich von der jeweiligen Zins- bzw. Marktsituation ab.

Läuft die ursprüngliche Zinsbindung nun aus, bekommen Sie das Forward-Darlehen ausbezahlt und können damit die Restschuld fristgerecht begleichen. Ab diesem Moment werden auch die entsprechenden Raten fällig, die sich wie bei jedem Annuitätendarlehen aus Tilgungsanteil und Zinszahlungen zusammensetzen. Da Sie sich im besten Fall die günstigen Zinskonditionen von vor Jahren gesichert haben, kann nun der Tilgungsanteil höher angesetzt werden, wodurch die finanzierte Restschuld deutlich früher vollständig abbezahlt werden kann.

Um ein Forward-Darlehen abschließen zu können, sollten Sie als Erstes in den Vertragsunterlagen Ihrer laufenden Finanzierung nachsehen, ob Sie dazu bereits berechtigt sind. Die Fristen hierfür betragen, je nach Bank, zwischen einem und fünf Jahren, z.T. auch 5,5 Jahre.

Um den richtigen Zeitpunkt zu erwischen, um sich niedrigere Zinsen für die Anschlussfinanzierung zu sichern, sollten Sie natürlich den Markt und die allgemeine Zinsentwicklung im Auge behalten. Da dies natürlich spekulativ ist, empfiehlt es sich, hierfür auch Gespräche mit der Bank oder einem Finanzberater zu führen, da diese Fachleute die Entwicklung oft besser beurteilen und prognostizieren können.

Lassen Sie sich für Ihren Forward-Kredit außerdem unbedingt mehrere Angebote von verschiedenen Geldinstituten machen. Das scheinbar günstigste Angebot muss nicht unbedingt auch das beste sein. Der Teufel steckt auch hier im Detail, schon kleine Unterschiede im Zehntelbereich können bei der Ersparnis einige tausend Euro ausmachen.

Dann müssen Sie natürlich Ihre noch laufende Erstfinanzierung fristgerecht kündigen. Wie lange diese Fristen bei Ihrem Kreditvertrag sind und in welcher Form die Kündigung erfolgen muss, erfahren Sie in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen Ihres Vertrags.

Bleibt am Schluss nur noch, dass Sie, wenn es soweit ist, den noch offenen Kreditbetrag der Erstfinanzierung mit dem Geld aus dem Forwarddarlehen ablösen.

Auf steigende Zinsen in den nächsten 3 oder 5 Jahren zu spekulieren, ist ein Risikogeschäft. Genauso gut könnten die Zinsen bis dahin auch sinken!

Bei Ihrer Anschluss-Finanzierung sollten Sie darauf achten, ob es sich um ein 'echtes' oder ein 'unechtes' Forward-Darlehen handelt. Der Unterschied zwischen diesen beiden Varianten liegt im Beginn der Zinsbindung.

Angenommen, Sie schließen ein Forward-Darlehen mit einer Zinsbindung von 10 Jahren ab. Bei einem 'echten' Forward-Darlehen beginnt diese Zinsbindung am Tag der Auszahlung, also in dem Moment, zu dem Ihnen der Kreditbetrag gutgeschrieben wird.

Handelt es sich jedoch um ein 'unechtes' Forward-Darlehen, beginnt die Zinsbindung bereits am Tag des Vertragsabschlusses. Falls Sie ein solches Darlehen also bspw. bereits 3 Jahre vor Fälligkeit abschließen, gilt die 10-jährige Zinsbindung ab dem Tag der Auszahlung nur noch für 7 Jahre, da ja bereits 3 Jahre vergangen sind.

So wie bei jeder anderen Immobilienfinanzierung müssen auch bei einem Forward-Darlehen natürlich die vertraglich vereinbarten Zinsen bezahlt werden. Da die ausgebende Bank eines solchen Darlehens diese Zinsen aber erst ab dem Tag der Auszahlung berechnen kann, lassen sich viele Geldinstitute diese Wartezeit, die ja einige Jahre dauern kann, mit einem Zinsaufschlag bezahlen. Beträgt diese Wartezeit z.B. 3 Jahre, beträgt dieser Aufschlag in der Regel knapp 0,6 %, die zu den eigentlichen Zinsen des Forward Kredits hinzukommen. Je länger die Wartezeit ist, desto höher kann dieser Zuschlag ausfallen. Je nachdem, um wieviel günstiger die Zinsen des Forwardkredits nach Zuteilung dann ausfallen, bleibt jedoch trotz dieses Zinsaufschlags eine ordentliche Ersparnis unter dem Strich bestehen.

Der größte Vorteil einer solchen Anschlussfinanzierung liegt sicherlich darin, dass Sie sich in Zeiten niedriger Sollzinsen diese bereits im Vorfeld sichern können, um nach Ablauf der Zinsbindung bei der Erstfinanzierung weniger Zinsen als bisher zu bezahlen und somit automatisch mehr tilgen können. Außerdem verschafft Ihnen das mehr Planungssicherheit für die Zukunft, da Sie keine steigenden Zinsen zu befürchten haben. Auch die etwaigen Bereitstellungskosten werden erst bei Auszahlung des Kreditbetrags fällig.